时间:
当前位置: 首页 > 法学研究
开发商逾期交房违约金诉讼时效标准认定
分享到:
作者:杨乔 李洪涛  发布时间:2020-11-11 16:48:12 打印 字号: | |


【案情】

2015年4月7日,原告唐某某、万某某与被告永州市某置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》,购买被告永州市某置业有限责任公司商品房,房屋面积为152.72平方米,总价款为420,000元;被告(出卖人)应当在2016年5月30日前向二原告(买受人)交付该商品房,在交房之日起720个工作日办理不动产权证等条款。合同签订后,二原告按合同约定向被告支付了首期房价款130,000元,余款290,000元以住房公积金按揭抵押贷款方式转入被告账户。2020年原告起诉至法院,要求被告交付房屋、办理产权登记并赔偿逾期交房违约金和逾期办证违约金。

【分歧】

物权基础上的债权请求权是否受诉讼时效限制,存在以下两种意见:

第一种意见,双方约定2016年5月30日交房,2020年才起诉至法院,违约金属于债权请求权,本案原告请求权已经超过诉讼时效,被告可不予赔偿违约金。

第二种意见,双方约定2016年5月30日交房,但是房屋属于物权,在此基础上的请求权不受诉讼时效限制,被告应赔偿违约金。

【评析】

笔者赞成第二种意见,理由如下:

一、请求权的性质认定。在民事领域中,一种请求权为作为实体权利而存在的权利,另一种请求权为作为实体权利的救济权利而存在。前一种权利是民事权利本身的固有权利,随着原权利的产生消灭随之产生消灭。后一种权利保护请求权是基于原权利的损害而新生的权利,是基于侵权行为而产生的权利,与侵权行为的状态相关。本案中请求权属于第二种,是基于物权基础上的请求权,在物权侵权行为存在的过程中,当事人可以随时主张权利,请求权利回复圆满状态,不受诉讼时效的限制。

二、违约金的性质认定。物权请求权,是指物权的圆满状态受到妨碍或者有被妨碍时,物权人为恢复其物权圆满状态,得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。债权请求权,是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。笔者认为,本案中违约金请求基础是物权请求权和债权请求权竞合的结果,该违约金既具有物权请求权性质又具有债权请求权性质,该违约金因物权侵权而产生,原告有权请求被告承担因物权侵权而产生的损失,同时该违约金又具有债权请求权基础,原告作为权利主体,有特定的义务主体,要求被告履行义务,符合债权的性质。从有利于当事人维护权利的角度出发,应当认定该请求权以物权请求权为主,以保障当事人的合法权益。

三、关于合同目的实现。本案中原被告双方签订合同,合同的目的是原告向被告支付房款,被告向原告交付房屋并办理相关手续,完成所有权转移。而在合同履行的过程中,被告未能积极履行义务,导致合同目的不能实现,有违诚实信用原则,原告有权请求被告支付合同约定的违约金,以促成合同目的实现,达到权利圆满状态。

综上,笔者认为原告要求支付违约金没有超过诉讼时效,应当从保障当事人权益出发,更好的践行诚实信用原则,维护诚信社会建设,对原告诉讼请求予以支持。



 

 

 
来源:东安县人民法院
责任编辑:N